La propiedad inmobiliaria es una de las inversiones más significativas que una persona puede realizar en su vida. Sin embargo, la adquisición de un inmueble no solo implica obtener un título de propiedad, sino también una serie de derechos y responsabilidades que acompañan a esta posesión.
En este artículo, nos sumergiremos en el fascinante mundo de los derechos asociados a la propiedad inmobiliaria, explorando desde el derecho de posesión hasta el derecho a usar la propiedad, y todo lo que hay entre medio. Comprender estos derechos es esencial para cualquier propietario o aspirante a propietario, ya que les proporciona el conocimiento necesario para proteger sus intereses y ejercer plenamente sus derechos legales. Acompáñanos en este viaje mientras desentrañamos las complejidades de la propiedad inmobiliaria y descubrimos cómo estos derechos impactan en nuestra vida cotidiana como propietarios de bienes raíces.
Derechos Asociados a una Propiedad Inmobiliaria.
El primero es el derecho de posesión. Cuando compras bienes raíces, es tuyo. El derecho de posesión es exclusivo, lo que significa que nadie más puede poseerlo. Puedes compartir el derecho de posesión. Más de una persona puede poseer bienes inmuebles. Esto se llama tenencia conjunta.
Para que alguien tome bienes inmuebles de un propietario, primero debe haber el debido proceso. El derecho de posesión solo puede ser violado por el gobierno si alguien cometió un acto criminal y el gobierno obtiene una orden judicial que toma la propiedad como parte de una condena penal.
También se puede violar si alguien tiene un juicio civil en su contra y la ley se apodera de los bienes raíces para pagar una deuda. O bien, el derecho de posesión puede ser violado como parte de un caso de condena, donde el gobierno toma bienes raíces privados para el bien público, como la construcción de una carretera o una acera. En ese caso, el propietario tiene que ser compensado por el valor justo del mercado de la propiedad tomada. Pero en cualquier caso, debe haber un procedimiento judicial y una orden judicial para que se viole el derecho de posesión.
El derecho de posesión es un elemento en el paquete de derechos que se pueden negociar. Como discutiremos cuando hablemos sobre el derecho a disponer y el derecho a gravar, los bienes raíces pueden ser pignorados como garantía. El derecho de posesión puede ser violado cuando el bien inmueble está pignorado como garantía y el propietario no realiza los pagos. Llamamos a esta violación del derecho de posesión… Ejecución hipotecaria.
Derecho de Disfrute Tranquilo
Con el derecho de posesión viene el derecho de disfrute tranquilo. Esto significa que nadie puede molestarlo en sus bienes raíces. El ruido excesivo, los desechos tóxicos y el socavamiento son violaciones civiles o penales del derecho al disfrute tranquilo. Si se viola su derecho, puede demandar en la corte por daños y perjuicios. El derecho al disfrute tranquilo siempre debe sopesarse con el derecho a usar bienes raíces, que se discute en unos minutos.
Una cuestión importante con la que los tribunales han lidiado durante décadas es si el derecho al disfrute tranquilo incluye el derecho a una vista. Por ejemplo, compra un terreno y construye una casa nueva con las ventanas orientadas al oeste para que pueda disfrutar de la puesta de sol por la noche. Luego, el terrateniente adyacente construye una casa al oeste de la suya bloqueando su vista de la hermosa puesta de sol. ¿Ha violado su derecho a disfrutar tranquilamente de la puesta de sol? La mayoría de los tribunales dicen que no. No hay derecho a una vista bonita.
El Derecho a Disponer
Para los propósitos de un agente de bienes raíces, el elemento más importante en el paquete de derechos es el derecho a disponer. El propietario de bienes inmuebles puede vender la totalidad o parte de su propiedad. El propietario puede vender derechos de propiedad, como un interés de arrendamiento, una servidumbre a través de la tierra para una línea de alcantarillado o un sendero para caminar, o incluso una finca vitalicia.
Un patrimonio vitalicio significa que la propiedad pertenece a una persona hasta que muere. El propietario puede incluso vender una limitación en su derecho a vender. Por ejemplo, en ciertas situaciones de condominio o cooperativa, el derecho a vender se limita a aquellos compradores que son aprobados por una junta de otros propietarios. El derecho a disponer incluye el derecho a legar la propiedad en un testamento. El propietario puede dejar la propiedad a quien desee. Si el propietario no tiene un testamento, la propiedad pasará a sus herederos a su fallecimiento, de acuerdo con la ley.
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El derecho a disponer incluye el derecho a transferir otros elementos específicos. La concesión de una servidumbre es la venta de un derecho a utilizar una parte de la tierra. A menudo, la venta de una servidumbre para construir un alcantarillado subterráneo significa que el propietario está renunciando al derecho de usar esa tierra subterránea para sus propios fines. Es posible que tampoco pueda construir sobre eso. Además, otorgar esa servidumbre a una parte significa que la servidumbre no puede otorgarse a otra parte.
También se puede disponer de los derechos sobre el subsuelo en general. Esto es común para la minería o la perforación petrolera. En estados ricos en recursos es muy común ver cierres donde se transmiten bienes raíces, excepto los derechos subterráneos que ya se han sido vendidos a una compañía de perforación o minería. Los propietarios de tierras lo harán a cambio de una parte de las ganancias de los recursos extraídos.
El Derecho a Gravar
Con el derecho a vender o enajenar viene el derecho a gravar. Gravamen significa tener un gravamen colocado contra la propiedad para el pago de una deuda. La propiedad puede ser pignorada como garantía. El propietario está entregando una parte de su paquete a un prestamista u otro acreedor a cambio de dinero.
Entonces, si el propietario vende la propiedad con la parte de gravamen en manos de un acreedor, el nuevo propietario carecerá de esa parte y el gravamen permanecerá en la propiedad. Es por eso que, en la mayoría de las situaciones de cierre de bienes raíces, todos los gravámenes se pagan antes de que la propiedad se transfiera a un nuevo propietario.
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Derecho a Usar los Bienes Raíces
Por supuesto, con los derechos de poseer, disfrutar y disponer, está el derecho a usar los bienes raíces. El propietario puede sentarse en la tierra, cultivarla, pastar ganado, construir una casa o cavar zanjas. El derecho a usar la tierra generalmente está sujeto a las leyes locales de zonificación. En muchas zonas residenciales, generalmente no se permite usar la tierra para construir una torres de oficinas o una fábrica maloliente. Del mismo modo, si el uso de la tierra por parte de uno molesta a otros, puede ser demandado por daños y perjuicios.
El derecho de uso está limitado de otras maneras. ¿Puedes tener un concierto musical en tu patio? Eso depende. La mayoría de las localidades tienen leyes que restringen el nivel de decibelios y las horas en que se pueden realizar conciertos. Entonces, si bien puede disfrutar usando sus bienes raíces para hacer estallar musicas, desde enormes altavoces a todas horas de la noche, es posible que sus vecinos no lo hagan. Y el derecho de su vecinos a disfrutar de su propiedad triunfa sobre su derecho a usar su propiedad de esta manera.
Una limitación común en el uso de la tierra son los convenios restrictivos. Cuando los bienes raíces se encuentran dentro de una comunidad planificada, una asociación de propietarios o un condominio, generalmente encontrará convenios restrictivos. La escritura de la propiedad dirá si los bienes raíces están sujetos a convenios restrictivos, y proporcionará una referencia cruzada al libro de escrituras y la página donde se pueden encontrar los convenios
Para la mayoría de las asociaciones de propietarios, los convenios no permitirán que los bienes raíces se utilicen para otra cosa que no sea la vida familiar. Se requerirán pagos a la juntas de vecinos o administración del condominio. Los convenios de condominio son muy detallados y estrictos. Pueden limitar lo que uno puede hacer dentro de su unidad de condominio. Muy pocos compradores leen los convenios restrictivos antes de comprar una casa.
En el transcurso de este artículo, hemos explorado los diversos derechos asociados a la propiedad inmobiliaria, desde el derecho de posesión hasta el derecho a usar la propiedad. Hemos comprendido que ser propietario va más allá de simplemente tener un título de propiedad; implica una serie de derechos y responsabilidades que deben ser entendidos y respetados
