Usamos los términos terreno, bienes raíces y propiedad real indistintamente, y con poca comprensión de las implicaciones de lo que significan estas palabras. Comprender el campo de los bienes raíces requiere que entendamos la naturaleza de la propiedad de la tierra y los diversos derechos de quienes poseen la propiedad.
Nuestra comprensión clásica de la propiedad de la tierra nos dice que cuando una persona posee tierra, no solo posee la superficie. Sino que es dueños de todo, desde el cielo hasta el centro de la tierra. En otras palabras, el dueño de la tierra también posee el aire sobre la tierra hasta el cielo y hasta el centro de la tierra.
Pero esto tiene implicaciones legales y plantea muchas preguntas. ¿Significa esto que un avión que vuela a 30,000 pies sobre su casa puede ser objeto de demanda legal? ¿Puede cavar debajo de su casa incluso si puede causar daños a la tierra adyacente? ¿Puede un propietario vender sus derechos sobre la tierra por encima o por debajo de la superficie?
Este es un concepto de propiedad de la tierra que nos ha heredado la ley inglesa. En otros países, la propiedad de la tierra es diferente. Por ejemplo, hay países donde, una persona generalmente solo puede poseer el derecho de construir en la superficie de la tierra. El gobierno es dueño de la tierra misma, y de todos los derechos del subsuelo y del aire.
Analicemos estos tres tipos diferentes de bienes: Terreno, Bienes Raíces y Propiedad Real.
Tierra significa sólo la tierra cruda. No incluye ninguna estructura hecha por el hombre en la superficie, o debajo. Esto incluye los árboles, las rocas y los animales en la superficie, incluido el fruto de los árboles. Cuando posees tierra, como dijimos, la posees desde los cielos hasta el centro de la Tierra.
Por lo tanto, a menos que ya se haya vendido, la propiedad incluye los derechos del subsuelo y cualquier mineral, petróleo o fósiles encontrados bajo tierra. Todo eso pertenece al propietario. La propiedad también incluye los derechos aéreos, hasta cierto punto. Puede construir una casa tan alta como desee, siempre y cuando no entre en conflicto con las leyes locales de zonificación. Y puede volar un dron o un globo aerostático en su propiedad.
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Los Bienes Raíces
El término que más usamos en la vida diaria, significa tierra más mejoras hechas por el hombre. En los tiempos modernos, las mejoras generalmente incluyen una casa, edificio o cerca. Si está trabajando en áreas rurales, esto puede incluir un garaje separado, granero, letrina, silo, granja de pollo o cualquier otra cosa que una persona instale permanentemente en su tierra. Estos se llaman accesorios. Cuando se compran y venden bienes raíces, se incluyen los accesorios, esas cosas que se construyen en la tierra.
Una casa móvil, un remolque o un vagón no están incluidos con la propiedad de bienes raíces. Se consideran bienes muebles. En una transacción en particular pueden incluirse, pero un remolque o una casa móvil tendrían que comprarse especialmente al propietario anterior y registrarse en una oficina del Registro Inmobiliario local por separado del resto de los bienes raíces.
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Propiedad Real
Incluyen bienes raíces y los derechos que los acompañan. Los entendidos del derecho se refieren a esto como el conjunto de derechos. Cada palo en el paquete representa un derecho del propietario de la propiedad real.
Hay muchas cosas que una persona puede hacer con sus bienes raíces. Los derechos que un propietario tiene sobre sus bienes raíces dependen de los derechos del propietario anterior y de lo que se traspasó al propietario actual. La primera regla de las transacciones inmobiliarias es que solo puedes transferirse lo que ya tienes. Solo puedes transferir esos palos que ya tienes en el paquete.
Pero, ¿qué sucede si un propietario de bienes raíces vende los derechos del subsuelo de su tierra a una compañía de perforación, luego vende los bienes raíces a un nuevo propietario, quien posee los derechos del subsuelo? La compañía de perforación sigue teniendo los derechos de subsuelo. Cuando el antiguo propietario vendió los bienes raíces al nuevo propietario, ya había vendido los derechos del subsuelo, por lo que esos derechos no pasan al nuevo propietario. Los «palos» que representaban los derechos del subsuelo habían sido vendidos a otra persona. Por consiguiente sólo puedes transferir lo que posees.
En el siguiente artículo hablaremos de este paquete de derechos. ¿Qué incluye? Algunos de ellos pueden parecer obvios, pero debe tener en cuenta que cada uno de estos derechos puede venderse o estar limitado por acuerdo o ley.
