Cómo Calcular La Rentabilidad Inmobiliaria?
- Qué es la rentabilidad inmobiliaria
- Cómo rentabilizar un inmueble
- Calcular la rentabilidad inmobiliaria bruta
- Calcular la rentabilidad inmobiliaria neta
- Calcular la rentabilidad inmobiliaria con hipoteca
- Rendimiento de las inversiones inmobiliarias
- Cómo conseguir buena rentabilidad
- ¿Es rentable el sector inmobiliario?
Sin lugar a dudas la rentabilidad inmobiliaria es uno de los principales parámetros que deberías tener en cuenta cuando te plantees invertir en el sector inmobiliario o de bienes raíces. Y es que aunque a primera vista pueda parecer fácil de calcular, muy a menudo se cometen errores que pueden crear falsas expectativas o incluso arruinar una operación que aparentemente es rentable.
Por ello, te voy a explicar exactamente qué es la rentabilidad en inversiones inmobiliarias, cuál es la forma más adecuada para calcularla y qué factores pueden ayudarte a maximizar el rendimiento de tus activos en este sector.
Qué es la rentabilidad inmobiliaria
En pocas palabras, podemos decir que la rentabilidad inmobiliaria es un parámetro indicativo de los beneficios o rendimientos que proporciona un activo inmobiliario en relación con su coste. Por lo tanto, se trata de un factor esencial para saber si una inversión en un inmueble o en un bien raíz merece o no la pena.
De lo contrario, estarías invirtiendo de algún modo a ciegas, porque no sabrías realmente qué métricas te va a dar, como luego te voy a explicar. Para calcular la rentabilidad inmobiliaria correctamente, hay que tener en cuenta toda una serie de gastos que no siempre se contemplan cuando se hacen los cálculos aproximados o estimaciones poco rigurosas.
No obstante antes de entrar de lleno a ver estos cálculos, te voy a mostrar brevemente cuáles son las fórmulas más habituales de rentabilidad en una inversión inmobiliaria, para que lo tengas también en cuenta.
Cómo Rentabilizar un Inmueble?
Bueno, pues para obtener rentabilidades de inmuebles, dispones de varias opciones diferentes, las principales son las que te voy a explicar ahora y, como no podía ser de otra manera, comenzamos hablando de la compra para alquiler.
Como ya sabrás, comprar una propiedad para poder alquilarlo es una de las formas más conocidas de rentabilizar una inversión de este tipo. Básicamente, se trata de aportar un capital para luego percibir una renta periódica a través de la mensualidad del alquiler.
Por lo tanto, se trata de una forma de generar ingresos pasivos que sigue siendo muy interesante. A día de hoy, dentro de este primer enfoque, existen muchas subcategorías. Por un lado, según el tipo de inmueble, pueden alquilarse apartamentos, casas unifamiliares, pisos comerciales, oficinas, plazas de parqueos, naves industriales, incluso terrenos rústicos o por habitaciones.
Estos no son más que ejemplos y, por otro lado, también podemos hacer subcategorías según el formato del alquiler. Además del tradicional de alquiler de larga duración, tenemos alquiler a estudiantes, los alquileres vacacionales o de temporada, el alquiler turístico a través de plataformas como Airbnb, etcétera. Por lo tanto, como ves, las opciones son de lo más variadas.
Compra para su posterior reventa
Una segunda modalidad es la compra para su posterior reventa. Esta forma de obtener un retorno a de la inversión inmobiliaria consiste, como te puedes imaginar, en adquirir un activo de este tipo y, al cabo de cierto tiempo, revenderlo obteniendo un beneficio o una plusvalía. Esta operación puede realizarse sin llevar a cabo ningún cambio en el inmueble o después de renovarlo por completo para incrementar su valor de mercado, que es lo que se llamaría «flipping«.
Otras opciones para participar en el sector inmobiliario
en este caso de forma indirecta y no de forma directa como los dos ejemplos anteriores que te di, para poder conseguir interesantes rentabilidades, son por ejemplo los ETFs inmobiliarios, que se trata de fondos cotizados que invierten en distintos activos del sector inmobiliario. De este modo, puedes adquirir las participaciones en el fondo que desees sin necesidad de contar con un gran capital y obteniendo una interesante diversificación.
En segundo lugar, tenemos los REITs y las SOCIMIs.
Los REITs son sociedades de inversión del sector inmobiliario que cotizan en la bolsa de valores en Estados Unidos.
Las SOCIMIs son el equivalente pero en el mercado español. Por lo tanto, son similares a cualquier otra acción y suelen repartir elevados dividendos además de poder revalorizar su cotización. Y en tercer lugar, el crowdfunding inmobiliario, se trata de participar en la financiación colectiva de proyectos inmobiliarios.
Como puedes ver, por lo tanto, hay opciones adecuadas para todos los perfiles sin necesidad de contar con un elevado capital de partida. Y ahora, así vamos a lo que es el núcleo de este artículo.
Cómo calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria
Para calcular la rentabilidad inmobiliaria, debemos distinguir entre la rentabilidad bruta y la neta. Te lo voy a explicar en ambos casos para que lo entiendas.
Calcular la rentabilidad inmobiliaria bruta
Con la rentabilidad bruta, para calcular la rentabilidad inmobiliaria bruta, basta con dividir el rendimiento obtenido o que se prevé obtener entre el coste del inmueble y luego multiplicar el resultado por 100 para obtener un porcentaje. Para simplificar los cálculos, estamos suponiendo que no hemos tenido en cuenta ningún gasto ni impuesto.
Rentabilidad bruta = (Rendimiento / Coste del inmueble) * 100
Por ejemplo, si compramos una casa por US$ 150,000 y la alquilamos por US$1500 al mes, la rentabilidad bruta sería:
Rentabilidad bruta = (1500 * 12) / 150,000 * 100 = 12%
Calcular la rentabilidad inmobiliaria neta
Por otro lado, la rentabilidad neta tiene en cuenta los gastos e impuestos asociados con la propiedad. Por lo general, estos incluyen gastos como el mantenimiento, impuestos sobre la propiedad, seguro, gastos de gestión, y cualquier otro gasto relacionado con el mantenimiento y la gestión del inmueble.
Para calcular la rentabilidad neta, puedes usar la siguiente fórmula:
- Rentabilidad neta = ((Rendimiento anual – Gastos anuales) / Coste del inmueble) * 100
Por ejemplo, si los gastos anuales de la propiedad son de US$3,000, la rentabilidad neta sería:
- Rentabilidad neta = ((1500 * 12 – 3,000) / 150,000) * 100 = 10 %
Calcular la rentabilidad inmobiliaria con hipoteca
Si vas a financiar parte de la compra con una hipoteca, también puedes calcular la rentabilidad neta después de tener en cuenta los costos de financiación. Para hacerlo, primero debes calcular los pagos anuales de la hipoteca y luego restarlos de tus ingresos anuales antes de calcular la rentabilidad neta.
Rendimiento de las inversiones inmobiliarias
El rendimiento de las inversiones inmobiliarias puede variar significativamente según una serie de factores, incluyendo la ubicación, el tipo de propiedad, el estado del mercado, y la gestión de la propiedad. Es importante tener en cuenta estos factores al evaluar la rentabilidad potencial de una inversión inmobiliaria.
Cómo conseguir buena rentabilidad
Para maximizar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, es importante realizar un análisis exhaustivo del mercado y de la propiedad en cuestión, así como gestionarla de manera eficiente. Esto puede incluir la realización de mejoras en la propiedad para aumentar su valor de mercado, la selección de inquilinos de calidad, y la gestión eficiente de los gastos asociados con la propiedad.
¿Es rentable el sector inmobiliario?
En general, el sector inmobiliario puede ser una inversión rentable a largo plazo. La mayoría de las propiedades inmobiliarias se aprecian con el tiempo. Esto significa que su valor aumenta sin que necesariamente hagas algo. Puedes aumentar aún más el valor de una propiedad mediante renovaciones o mejoras. La clave está en elegir propiedades que ofrezcan un buen potencial de apreciación a largo plazo, pero hay una parte de esta ecuación que es más importante que todo lo demás: el número de unidades.
Sin embargo, no todos los bienes raíces son iguales. No se trata solo de casas, apartamentos, edificios de oficinas o terrenos. Lo que realmente importa es el flujo de caja.
En conclusión, la inversión inmobiliaria ofrece una oportunidad sólida y rentable para aquellos que buscan generar ingresos pasivos y acumular riqueza a largo plazo. A través de un análisis exhaustivo del mercado, una gestión eficiente de la propiedad y la selección de activos con potencial de apreciación, los inversores pueden alcanzar rendimientos atractivos y estables.
Aunque existen desafíos y riesgos asociados con la inversión en bienes raíces, con una planificación cuidadosa y una ejecución disciplinada, el sector inmobiliario sigue siendo una opción atractiva para aquellos que buscan construir riqueza y seguridad financiera a largo plazo.
Espero que esta explicación te haya sido útil y te ayude a calcular la rentabilidad de tus inversiones inmobiliarias de manera más precisa.
